Journal de bord des pilotes des finances locales

le blog expert des consultants d'Adelyce
Jérémy LALANNE – Consultant
11 octobre 2017
  • Veille
  • Chronique

Logement : le « choc de l’offre » est-il vraiment à redouter?

Le plan logement du gouvernement est censé provoquer un « choc de l’offre ». Pour l'heure le choc est réel parmi quantité d'acteurs qui voient cette réforme comme une volonté de détruire le modèle français du logement social.

Comment l’exécutif veut-il-parvenir à un « choc de l’offre » ?

Le ministre de la cohésion des territoires, Jacques Mézard, a présenté sa stratégie logement :

« L'ambition est de réduire les inégalités territoriales, de lutter contre l’existence de zones immobilières tendues où la demande excède largement l’offre de logements »

Car le programme mise avant toute chose sur la construction de logements neufs pour que l’abondement de l'offre permette de faire baisser le prix des loyers. En somme il s’agit d’une simple logique de confrontation de l’offre à la demande.

Le privé logé à bonne enseigne

Pour libérer du foncier constructible, plusieurs mesures incitatives visent les particuliers :

  • Le gouvernement prévoit un abattement sur les plus-values réalisées sur les ventes de terrains à bâtir ou bâtis en zone tendue en vue de la construction de logement neuf.
  • Pour aider au financement de nouvelles constructions, le plan prévoit un allègement des normes les plus coûteuses comme celles liées aux accès handicapés, à l'isolation thermique. A noter que les normes de construction souvent très strictes, notamment les normes d’isolations thermiques, ne permettent finalement que des gains très mineurs. De même pour les logements adaptés, quel pourcentage de la population nécessite une telle mesure ? doit-on donc construire tous les logements dans ce sens ?
  • Si le prêt à taux zéro (PTZ) et le dispositif Pinel sont maintenus, ils seront concentrés sur les zones les plus tendues. Les zones C du PTZ et B2 issues du Pinel vont ainsi disparaître. Rappelons que le dispositif Pinel s'appliquait parfois aux logements situés dans des zones peu tendues, avec des taux de vacance importants. Une aberration qui ne devrait plus être que du passé.

« La quantité de logements construits devra être très importante et concentrée dans les zones les plus denses pour avoir un réel impact sur les prix de l’immobilier. »

Cette augmentation de l’offre vise avant tout une diminution des loyers privés. C'est d'ailleurs pour aller dans ce sens que le gouvernement a prévu la diminution des APL d’un montant de 5 € par mois pour les locataires du privé et de 50 à 60 € par mois pour ceux des HLM. Sans doute l'annonce la plus critiquée du plan logement.

Finalement, si malgré toutes ces mesures, l'augmentation de l'offre n'atteint pas les effets escomptés, le plan aura tout de même permis d'accroître l'activité dans le secteur du bâtiment et d’augmenter les bénéfices des investisseurs.

Les bailleurs sociaux au pied du mur

Si pour les investisseurs privés l’opération semble être une bonne affaire, la situation est bien plus délicate pour le social. Même si juridiquement l’État ne peut rien imposer aux bailleurs, les loyers des logements sociaux devront s’adapter à des diminutions importantes. 

« Plus un bailleur aura des locataires bénéficiaires des APL et plus ses revenus diminueront ».

Alors que les locataires HLM sont de plus en plus pauvres et que la demande de logement social ne cesse de croître, les bailleurs sociaux font face à une attaque sans précédent.

Le montant de l’effort financier demandé aux HLM oscille entre 1.7 milliard d’euros en 2018 et 1.5 milliard en 2019. Les bailleurs sociaux ont véritablement reçu l’annonce comme un coup de massue. Pour eux il ne fait aucun doute que l'objectif du plan gouvernemental en faveur du logement est de faire des économies. L’accueil réservé à Julien Denormandie, secrétaire d’Etat à la cohésion des territoires,  au congrès HLM 2017 le 28/09/2017 est le témoignage des tensions naissantes.

Les critiques pleuvent de toute part : l’accès au logement social tout en bénéficiant des APL   risque-t-il pas de devenir plus complexe ? Les bailleurs auront-ils toujours les moyens d’entretenir les locaux, d’investir dans de nouvelles constructions ? Où réside ici le « choc de l’offre » ?

Quelles pistes pour compenser le manque à gagner des bailleurs sociaux ?

Baisser les échéances de remboursement en allongeant de plusieurs années la durée des prêts ou bien encore diminuer les taux d’intérêts demandés par la caisse de dépôt : si ces mesures nécessitent la coordination avec d’autres entités, les bailleurs peuvent aussi mener des actions de leurs côté.

  1. D’un point de vue financier, la vente d'infrastructures déjà amorties permettrait de pallier en partie aux diminutions des loyers programmées pour 2018 et 2019. Idée concordante avec la volonté affirmée du gouvernement de favoriser l’accès à la propriété des locataires de logements sociaux.
  2. D'un point de vue social, la situation des locataires hors plafonds pose question. La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite loi « MOLLE », du 25 mars 2009 est venue fixer un plafond de revenus pour les locataires de logements sociaux. Si les revenus d’un ménage atteignent 200% du plafond pendant deux années consécutives, la loi dispose que les locataires ont trois années pour quitter ledit logement. Cinq années sont donc nécessaires pour qu’une personne n’ayant plus de droit à un logement social laisse sa place. On tient ici un début de piste. Peut-être faut-il aussi regarder du côté des nombreuses exemptions accordées (personnes âgées, logements situés en zones tendues...) qui en limitent la portée.
  3. Enfin en août 2016, Le Parisien évoquait l’existence d’un rapport confidentiel de l’Agence nationale du contrôle du logement social, qui pointait du doigt les «potentiels fraudeurs» parmi les bailleurs sociaux.

Vers la remise en cause du modèle français du logement social ?

Si l’idée de « choc de l’offre » est louable, de nombreuses incertitudes, notamment sociales, persistent du fait de la situation du logement en France et ses différentes problématiques : inflation des normes, effet des APL sur le prix des loyers, organisation du logement social. En somme le débat public entamé pourrait donc être l’occasion de repenser en profondeur le « modèle du logement à la française ».

C’est aussi une réflexion à lier au phénomène de la métropolisation. D'abord parce que la concentration de l’activité économique dans ces centres urbains s’accompagne d’une hausse des loyers. Ensuite parce que ces mêmes centres urbains sont très attractifs pour les jeunes en études supérieures, suscitent une demande croissante.

 

Quel rôle pour les collectivités territoriales ?

Les collectivités et leurs établissements ne semblent pas encore visés par cette réforme. Avec leur plan local d'urbanisme (PLU/PLUI) ils jouent pourtant un rôle primordial dans le développement des programmes immobiliers. En utilisant leurs compétences, les collectivités peuvent travailler sur la garantie d’une certaine qualité de vie, consolider leurs connexions aux centres urbains et zones d’emploi et de fait attirer des investissements confiants dans les futurs taux de remplissage.

L’intérêt d’une possible action des collectivités est donc indéniable et ne se limite pas au logement. Elles peuvent en effet jouer un rôle important dans la décongestion des centres urbains très tendus mais aussi permettre des déplacements logement – lieu de travail plus aisés et efficaces, constituer de nouveaux espaces attractifs, offrir un bon niveau de qualité de vie et aller vers meilleure mixité sociale.

Les collectivités ont donc tout à gagner en attirant à elles les investissements immobiliers. Certes les investissements initiaux peuvent être importants…mais d'une ampleur tout au moins équivalente aux recettes fiscales postérieures.